세계적 부동산 활황, 2021년 한국과 독일은?
이 글에서 여러분께 한국과 독일/유럽의 부동산 시장의 흐름, 추세 등에 대해 데이터를 바탕으로 상식적인 썰을 풀어드리도록 하겠습니다. 친구들과의 술자리에서 아는 체 하는데 도움이 되도록 노력했습니다. 앞으로의 전망도 조심스럽게 할 수 있을 거 같네요. 그런데, 준비하면서 참고한 많은 데이터를 여기에 올리기가 어렵네요.
다들 아시다시피 그런 데이터들은 모두 돈 주고 사야되고 안 그럼 저작권 위반으로 걸릴 수도 있으니. 최대한 썰로서 풀어보겠습니다.
한국 부동산 시장이 최근 2년 동안 뜨겁습니다.
집 가진 사람은 가진 사람 대로 정부 정책에 불만이고, 없는 사람은 없는 대로 상대적 박탈감에 불만이죠.
어떤 사람에게 집은 가장 큰 투자 수단일 테고, 동시에 어떤 사람에게는 가장 비용이 많이 드는 지출내역입니다.
한국 부동산 가격은 지난 수십 년간 계단식 상승을 해왔습니다.
경기가 좋지 않거나, 국제적인 쇼크(오일쇼크, 금융위기)가 왔을 때는 침체기를 이어가다가도, 경기를 살리려는 정부와 표심을 얻으려는 정치권의 정책 전환으로 규제가 풀리고, 경기가 나아지고, 시중에 돈이 넘쳐나고, 금리가 내려가면 시차를 두고 부동산은 상승 전환되고, 다시 고지를 향해 고삐 풀린 망아지마냥 확 뛰어올라가죠.
집 가지신 분들은 부자가 된 기분이실 테고, 집 한 채 가지신 분들 중, 아이들 교육 때문에 학군 좋은 곳을 떠나지 못하는 가정은 그 나름 또 불만이 있으시고, 반대로 아직 집이 없거나, 상대적으로 덜 오르는 지역의 집을 가지신 분들은 상대적인 박탈감으로 또 불만이죠.
참 어려운 문제입니다.
모두를 만족시킬 방안은 없습니다.
국가 전체적으로는 비생산적인 부동산으로 자금이 몰리는 것은 결코 좋은 방향이 아닙니다.
우선 한국의 지난 수십 년간 서울 아파트 시세 변화 를 한 번 살펴보죠.
1993년에는 강남권과 비강남권의 상승률 차이가 별로 없었으나, 지금은 두 배가 조금 넘게 벌어졌네요. 이래서, 강남 강남 하나 봅니다. 상승률을 정리하면,
1. 김영삼 정권(1993~1998) 5년간 12% 상승...30% 오르다 IMF로 하락반전
2. 김대중 정권(1998~2003) 5년간 30% 상승....강남은 무려 98% 상승
3. 노무현 정권(2003~2008) 5년간 88% 상승....강남은 108% 상승
4. 이명박 정권(2008~2013) 5년간 -7%............강남은 -16%
5. 박근혜 정권(2013~2017) 4년간 17% 상승....강남은 33% 상승
6. 문재인 정권(2018~올해5월) 2년간 53% 상승..강남 52%
특이하게도 부동산 경기 억제 정책을 편 노무현, 문재인 정권에서는 집값이 큰 폭으로 오르고, 반대로 부동산 경기 부양 정책을 편 이명박, 박근혜 정권에서는 집값이 하락하거나, 상대적으로 크게 상승하시는 않았습니다.
그 이유는 국가가 내 놓는 정책의 실제효과가 최소 1~2년 이후에 나타나기 때문에 그 정권이 펼친 부동산 정책이 그 다음 정권에 영향을 미치기 때문인 걸로 평가됩니다.
거기에, 아시다시피 실제 규제를 강화하거나 푸는 재경부의 간부급들, 정치인 상당수 등 경제, 정치, 법조 등 사회 전반의 권력 있는 사람들 상당수가 강남에 집을 한 채 이상 소유하고 있기 때문에, 규제를 해야 되면 규제에 구멍을 만들어놓고, 규제를 풀어야 될 때에는 신속하게 풀죠. 모르는 서민만 열심히 당합니다. 눈치빠르게 따라가신 분들이 위너에요. 현실은 대체로 정의롭지 않은 거 같아요.
광고매출의 30%를 담당하는 건축회사에게 호의적인 기사를 내보내 매출을 유지시키거나 올려야 하는 주요 일간지 입장에서는 부동산 시장의 호황이 매출에 직결되므로 억제정책을 펴는 정부를 공격합니다.
이 때문에 국민들의 판단이 많이 흐려지는 면도 있고, 국민들도 자신의 재산이 변동되는 만큼 개인적인 이익이 걸려있어서 단기적인 상승을 원하기도 하는 등, 누구를 탓하기가 애매한 상황이라고 생각합니다.
자, 이제 본론으로, 저희 블로그에 맞게, 독일 부동산 시장을 알아볼까요?
그 전에 먼저 미국, 호주 데이터를 먼저 보시죠.
호주 데이터를 보면,
매년 -3%~5% 등락을 반복하고 있고, 최근에 하락추세입니다.
전세계의 부동산 폭등 속에 동반 상상하다 최근에 주춤하네요.
미국 자료들 입니다.
2007~2008년 미국4대 투자은행이었던 리만브라더스가 파생상품(서브프라임모기지)의 엄청난 부실로 700조원 상당의 파산규모를 보이면서 금융시장이 멘붕에 빠졌죠.
이 사건을 다룬 재미있는 실화를 바탕으로 한 영화가 넷플릭스에서 볼 수 있는 'The big short' 입니다.
정말 재미있게 봤어요. 각설하고요, 그 이후, 대량의 자금을 미정부가 투입해서 금융권을 살리고, 초저금리를 이어가자,
2012부터 살아나죠.
2012년 이후 2020년까지 8년간 50% 정도 상승했네요.
연평균 4~5% 증가로 이 정도면 거품이 있다 봐야 되는데, 문제는 돈이 너무 많이 풀려버렸다는 겁니다. 최근 코로나 사태로 1000조 이상이 풀렸다고 하죠. 어마어마한 돈입니다. 다 어디로 갔대요?
미국의 주택대출금리가 지속적으로 내려가고 있어요. 시중에 돈이 많이 풀렸고요, 금리가 떨어지면 부동산을 당연히 올라갑니다. 정부가 무슨 짓을 해도 금리 내려가면 장사 없습니다.
미국 주식시장의 버블이 최근 상당히 심하다는 지표도 많이 보입니다.
2000년 닷컴 버블보다 더하네요. 무섭습니다. 미국주식투자로 돈 버신 분들 살 떨리시겠습니다. 주식은 신도 모른다고 하니까요.
그럼, 여기서 세계 주요국의 부동산 시장의 지난 3년간 증감그래프를 보면, OECD평균은 약 10%네요.
이태리 및 영국은 횡보, 중국은 7~8%, 스페인/미국/프랑스는 10~15%상승, 독일은 거의 20% 육박하네요.
자 오래 기다리셨습니다.
이제 드디어, 독일 지표를 보겠습니다. 미안합니다. 저만 보고 글로 설명할께요.
우선 1880년부터 2012년 언저리까지 약 130년의 그래프입니다(빨간색을 보세요). 정말 말도 안 되는 그래프입니다.
1880년부터 1960년대까지 지수 50을 중심으로 소폭 등락에 그칩니다. 무려 80년 동안, 그 사이에 세계 1,2차 세계대전이 있었죠. 그리고, 점진적으로 상승하는데, 그래 봤자 2010년 지수가 1960년대에 비해 기껏해야 3배 올랐습니다. 이게 말이 안되지만, 정말 이렇습니다.
이게 독일 사회죠. 토지와 집을 개인이 소유하지만, 국가의 공공재산이라는 의미도 있다라고 생각하기 때문에 급작스런 개발에 의한 가격상승분은 거의 전부 세금환수되기때문에 역사적으로 부동산 졸부가 갑자기 나오기 어렵습니다.
부동산 가격은 절대 물가상승보다 높게 올라가지 않던 것이 독일 부동산이었습니다.
독일의 좀 더 근래 자료를 보겠습니다.
2007년부터 2020년 3분기까지의 매년 부동산 상승율 그래프를 보면, 독일 부동산 지수를 기록한 1880년 이래, 역사상 이런 큰 폭의 부동산 가격상승은 없었습니다. 2008년 국제금융위기 이후로 계속 상승합니다.
2010년 이후 현재까지 10년간 80% 정도 상승한 걸 볼 수 있습니다. 독일에서는 연일 미친 부동산 시장이라고 하죠.
올해 초인가, 베를린에서 월세 상승에 분노한 시민들의 대규모 시위가 있었죠!
그럼, 여기서 왜 독일 부동산 시장이 최근 10년간 유럽최고의 상승율을 기록하고 있고, 최근에는 더 가파르게 상승하고 있는지 알려드리겠습니다. 물론, 전문가들의 분석에 근거하고 저의 의견도 살짝 약념 쳤습니다.
주요 상승 요인은 아래와 같습니다.
1. 10년 이상 지속되고 있는 경제 성장
2. 노동자 위주의 이민자 유입
3. 기록적인 낮은 실업률
4. 낮은 주택 공급
5. 역사상 유래 없는 초 저금리 주택담보대출
6. 약 2백 만명의 난민 유입
독일의 부동산 증가 요인들 중에 한국에 적용할 수 있는 것은, 1번과 5번 밖에 없네요. 여하튼, 독일 부동산 증가요인 6가지를 크게 두가지로 요약하면, 아래와 같습니다.
**수요&공급: 수요 증가, 공급 둔화
*Money: 초저금리 지속, 넘쳐나는 시중 자금
자금 측면에서 보면, 주택 담보대출 이자율이 1% 초반대여서 이자부담이 없고, 최근 코로나 위기로 독일정부는 수백억의 재정지출, 기업보조를 진행하고 있어서 시중에 엄청난 자금이 2020년에 풀렸고, 앞으로도 더 풀릴겁니다.
수요공급측면에서도 상승요인밖에 없습니다.
질 높은 노동자들의 이민 유입, 유럽 주요국의 금융위기 이후 일부 부자들이 안전자산으로 인식하는 독일주택 구매 열풍,
약 2백 만명의 지난 2~3년간 난민 유입 후, 난민의 대다수가 자리를 잡고 일반 월세(Wohnung)로 들어가면서 월세 수요가 폭증하면서 빈집이 줄게 되고, 월세가격이 오르면서 그 동안 자기집을 갖기를 원하지 않던 많은 독일인들이 더 높아진 월세에 살기보다 집을 사는 쪽으로 전환하면서 매매 수요가 지속적으로 증가한 것이 주요 원인 중의 하나입니다.
공급적인 측면에서 독일은 집값을 잡을 준비가 안되어 있고, 한국같이 빠르게 집을 지을 환경이 되지 않죠.
몇 년 동안 주택 구매를 고민하던 지인이 독일 주택시장 전망에 대해서 코로나가 한창 창궐하기 시작했던 작년 4월에 제게 묻더군요. 그 지인의 담당 독일 회계사는 현재 코로나 사태가 커지면서 집 대출금을 내지 못해 시장에 나오는 주택들이 늘면서 가격이 내려갈 것이라고 했다고 하면서 제 의견을 묻길래,
저는 돈을 이기는 시장이 없기 때문에, 가격은 당연히 올라간다고 이야기 해줬던 기억이 있습니다.
제 예측이 맞아서 기분이 좋지만, 이건 경제쪽으로 관심을 가지신 분이라면 저금리기간에는 부동산이 오른다는 것은
기본 상식에 속하는 것이라서 제가 뭐 딱히 잘 알아서 그렇게 말했다고 할 수 없죠. 그래도, 코로나로 사회가 혼란스러운 상태라 저도 조심스럽게 말했던 기억이 납니다.
그럼, 앞으로 2021년에는 독일 부동산 시장이 어떻게 될까요?
가격이 너무 올랐다는 생각은 모두가 하고 있어요.
그래도, 한국같이 2년에 50% 오른 건 아니죠. 독일 주택 가격은 최근 3년에 25% 정도 오른 거 같아요. 이 수치는 독일 역사상 최고치입니다. 그래서 더더욱 아무도 내년 이후를 장담하지 못하는 거 같습니다만, 현재까지 분위기는 지속상승입니다.
무엇보다 담보대출금리가 너무 낮고 시중자금이 많이 풀려서 집값이 내려갈 수가 없네요. 그러나, 2020년 같은 10%가 넘는 상승은 더이상 없을 겁니다. 있어서도 안되고요. 그럼, 버블생겨서 몇 년안에 독일 경제가 폭삭 내려앉을 수도 있습니다.
코로나 백신 접종이 어느정도 이루어지고 내수경기가 회복되는 여름 이후에 정부와 유럽연합이 금리를 소폭 올리기 시작하거나 그런 시그널을 줄 거 같아요. 그럼, 부동산 가격도 5% 미만의 성장에 머물거고, 내후년에는 정체기에 들어갈 수 있다고 봅니다.
그럼, 한국의 경우는 어떨까요?
조심스럽습니다만, 제 생각에는 상승의 여진은 내년 정도에서 끝나지 않을까 싶어요. 이명박근혜 정권 때 부양책으로 현재의 문재인 정권에서 많이 올랐죠. 한국은 상대적으로 경기가 괜찮은 편이잖아요? 그리고, 내년에 내수 및 국제경기가 코로나 종식으로 나아질 걸로 보이죠? 그럼, 세계 각국은 막대하게 푼 자금을 다시 거두기 위해 일제히 금리를 올리기 시작할 수 밖에 없어요. 그럼, 금리 인상 후 시장 안정화가 되고, 1~2년 정도 뒤부터 부동산은 확실한 하향세로 갑니다.
이건 진리에요.
한국은 단기간에 너무 많이 올랐고, 규제가 심해졌고, 다주택자의 투기수요가 더 이상 추가 매수하기 힘들게 되었고, 인구 증가가 둔화되고, 1~2인 가구가 증가하고, 주택보급율이 이미 100%를 넘은 지 오래되었기 때문에 앞으로 부동산으로 돈 벌기가 점점 어려워질거라고 봅니다.
이상 저의 뇌피셜이었습니다.
해외이민을 계획하고 계시고, 충분한 자금이 있으시다면 그 국가의 부동산 시장도 유심히 살피세요. 대폭락이 아니라면, 어차피 월세 살게 되면 매달 나가는 돈이 만만치 않습니다. 대신 이민 오셔서 바로 집을 구매하시려면 대출이 안되기 때문에 전액 본인 돈으로 사셔야됩니다. 뭐, 한국 서울 아파트 한 채 파시면, 독일 일반 도시 정원딸린 주택 두 채는 사실 수 있어요.
정말 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋아요 클릭해주시고, 댓글도 남겨주세요.
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